不動産投資の小ワザ公開

土地の価格＝（地代÷利子率）十将来の値上がり（値下がり）期待この場合の将来の値上がり（ｲ直下がり）期待は，自分か将来をどう見込むかではなく，自分以外の市場参加者がどのように見込んでいるかといった点を重視します。
ただし，この使用価値に対応する部分と将来の値上がりなどに対応する部分の区別は現実的には難しく，利子率の中に将来の期待などを織り込んだ土地の利回りを決め，「地代÷利回り」と表すのが一般的と言えます。
Ｗ所有から利用へ①崩壊した「土地神話」1980年代後半に大都市周辺で起きた異常な地価上昇は，土地は値下がりすることのない有利な資産であるということを広く国民に印象づけました。
これが［土地神話］と言われるものです。
この時代，不動産，特に土地は使用してもなくなったりしないし，持っているだけで価格は上昇を続けるという共通の確信がありました。
企業や一般の人でも，資金を借りて不動産を購入し，借金を返済しながら使用したほうが得てあったわけです。
当面使用する予定がない土地でも取得しておくと，必要なときに売却することで値上がり利益が期待できたのです。
また，銀行などの金融機関も，不動産を担保にして融資をしておけば，もしも融資先が破綻し貸付金の返済が滞るようなことがあっても，担保とした不動産を処分することで貸付金の元利金を回収できたのです。
ところが,90年代前半にはバブル経済が崩壊して景気が悪くなり,不動産や株式などの価格が一斉に下がり始めました。
価格の低迷が長期化するにつれて，将来も値下がりしそうな不動産は買い手がつかなくなり，売れても買った値段より安い価格でしか売却できない場合が多くなりました。
人々の心理が，それまでとはまったく逆になったのです。
先に説明し不動産とはた資産価値の構成要素の１つである「将来の値上がり期待」が，「将来の値下がり期待」に取って代わったのでした。
使用価値に基づいた価格の決定しかし，不動産の本来の使用価値に見合う資産価値の部分は，賃料が下がった分は減少していますが，それほど下落しているわけではありません。
いま不動産は，使用価値に見合った資産価値で価格が形成される時代に移ったと言えます。
最近は不況の影響で，企業の業績は全般的によくありません。
企業は事業経営を進めていくうえで，いろいろな種類の資産を活用して経営を行っています。
値下がりを続ける不動産を所有することは，資金を不良資産に固定することになり効率的とは言えません。
たとえば，多店舗展開を望むレストランやショッピングセンターがあるとします。
銀行から多額の融資を受け，上地を購入し新たに店舗を建築して出店するよりも，一定期間，土地を使用できる「事業用定期借地権」を設定して上地を借りたり，事業計画に沿った一定期間だけ店舗を借りて出店したほうが，出店費用も安く資金もほかの事業に回せます。
そのうえ，借金の利子負担や資産価値の変動リスクも避けることができます。
これまで買手がつかなかった不動産も，その効用がもっとも発揮される用途や方法で得られる使用価値（収益）に基づいた資産価値で価格がつけば，買手は収益という裏付けに着目して買うことができます。
合理的な利用の発想近年，企業が事業に直接関係が少なくなった遊休資産や社宅，保養所などを売却したり，所有していた本社ビルをいったん売却してそれを借りる方式（セールス・アンド・リースバック方式）を取ったりしています。
これは，不動産を改めて生産要素として位置づけ，その使用価値（効用）に応じて賃料を支払うほうが，所有するより経済合理性にかなうという発想の表れと言えます。
このように，不動産に対する考え方が「所有から利用へ」と変わってきているのです。
沖の鳥島の価値日本最南端の島です。
1931年に日本領として認められ，戦後は米国の軍政下に置かれましたが,1968年に返還されて東京都小笠原村に属しています。
水没寸前の珊瑚礁の無人島でしたが，水没すると日本は国土面積よりも広い約40万km'の排他的経済水域を失うことになるため,87年から約３年間の歳月をかけて，海面Ｌに出ている岩の周囲を消波ブロックで取り囲む保全工事が行われました。
99年からは国の直轄管理海岸となっています。
島自体の使用価値はほとんどありませんが，存在すること自体に大きな意味がある不動産と言えるでしょう。
基本は売買と賃貸借多種多様な取引形態上地・建物の取引には，所有権そのものを移転する売買や贈与などのほか，所有権は移転せずに土地や建物に他人の利用権を設定する賃貸借などがあります。
このほか，建築や維持管理を目的とする請負，委任や，保証，担保設定などがあります。
一口に利用権の設定と言っても，地上権，永小作権，地役権などの用益物権の設定と，賃借権，使用借権などの債権的利用権の設定とがあり，有償であったり無償であったりいろいろな取引形態があります。
売買と賃貸借が多い法務省の集計によると，2005年における土地の権利に関する登記件数のうち，売買による所有権の移転が約20.5％,抵当権の設定が約12.1％を占めています。
建物の権利に関する登記件数を見ても，それぞれ11.2％,16.0％を占めています。
このように，売買は不動産取引のなかで大きなウェイトを占めています。
また，賃貸借は，登記をする人が少ないため登記件数に大きく表れることはありませんが，売買と同じくらいなじみの深いものです。
そこで，本章では売買と賃貸借を取り上げて説明します。
登記件数のなかで売買と同じくらい大きなウェイトを占める担保権の設定については,Ⅵ章で詳しく述べることにします。
取引の当事者取引には当事者がいます。
一般的な不動産の売買を例にとると，売主が不動産を買主に引渡し，買主がその代金を支払うことによって取引が成立します。
賃貸借の場合は，当事者は賃貸人（貸主）と賃借人（借主）になります。
当事者が未成年者や法人である場合には，代理人や代表者が実際の取引を行うことになります。
取引の目的不動産を買ったり借りたりしようとする人の動機によって，不動産に対する需要を「実需要」と「仮需要」とに分けることができます。
郊外に住む人が利便性を求めて都心に近いマンションを買おうとする場合，企業が新規出店のために店舗を借りようとする場合，農家が経営規模を拡大するために農地を買おうとする場合など，不動産の取引がその使用価値を活用することを目的としているとき，これを実需要に基づく取引と言います。
一方，不動産の資産価値に着目し，売買差益（キャピタルゲイン）を得ることを目的としている場合，これを仮需要に基づく取引と言います。
仮需要に基づく取引が増加し，不動産取引（特に土地取引）が投機化すると，不動産の使用価値からかけ離れた価格がついてしまうことがあります。
これがいわゆるバブルの発生です。
そうなると，実需要に基づく不動産取引が阻害されてしまいます。
1980年代後半，東京の都心部の土地取引ではこのような傾向が見られました。
このため，国土利用計画法による監視区域の指定など，投機的な取引を抑える政策がとられました。
取引には慎重な気配りが必要
用心深さを持つ不動産取引，特に売買ともなると，不動産が高額であることもあり，一生に数回あるかどうかです。
このため，不動産取引を仕事としているプロでもないかぎりは，取引の当事者には十分な知識や経験がないのが普通です。
かつては，こうした当事者の弱みに付け込んだ詐欺的な商法（原野商法）もありました。
また，間取りが気に入って住宅を購人したものの，交通騒音で安眠ができないとか，都市計画法上の規制をよく知らなかったために，購入した土地に希望する建物が建てられない，といったトラブルが発生する可能性もあります。
こうしたトラブルに巻き込まれることがないよう，不動産取引には用心深さが必要です。
確かな相手方と取引する用心深い不動産取引とは，確かな相手方と，確かな物件について取引を行うということです。
確かな相手方と確かな物件とは，必ずしも別々ではありません。

不動産投資の効果は本当か、不動産投資の信頼できる情報を得るために取材をしました。
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私は不動産投資も好きな人の好みに合わせちゃうタイプだから不動産投資には関係あると思いますと力説。